Прежде всего хотелось бы подчеркнуть, что, в принципе, для людей, живущих в Великобритании, Европа является чем-то достаточно отдаленным, заморской территорией. В собственно географическом плане, Болгария от них далеко, и их знания о ней ограничены. Ее связывают в основном с тем, о чем можно прочитать в газетах. К сожалению, большинство публикаций рассказывает о коррупционных скандалах, и это как бы формирует взгляд на Болгарию и регион. Однако, с инвестиционной точки зрения, более серьезной проблемой в Болгарии является то, что ее рынок невелик, количество зданий, соответствующих международным стандартам по таким показателям, как месторасположение, архитектура и выполнение, ограничено. А это может оказаться серьезной проблемой для инвестора, когда он примет решение выйти из инвестиции - ведь количество потенциальных покупателей тоже ограничено.

Хотелось бы ограничиться хорошими примерами. Один из них - торговый центр Mall of Sofia, который мы приобрели в этом году вместе с прилегающим к нему офисным зданием. Это хорошо управляемый проект с очень хорошим месторасположением и распределением площадей, привлекающий большой поток посетителей и покупателей. Мы довольны и другой своей инвестицией - бизнес-парком "Ритейл парк Пловдив". В сегменте офисной недвижимости я бы отметил European Trade Center (ETC) на проспекте Цариградско шосе - комплекс, который мне нравится своим месторасположением и архитектурным дизайном. Однако, в Софии есть также ряд зданий, которые отличаются плохим месторасположением, затрудненным доступом к ним или нефункциональным распределением площадей в самих зданиях - в них, например, много этажей, небольшие этажные площади, недостаточно большие лифты и т.д.

Может быть да, может быть нет... Действительно, мы осматривали ETC, как и "Камбаните бизнес центр", который недавно был продан, это в самом деле хорошие здания. Мы действительно хотим купить офисное здание, но все еще не нашли здания хорошего качества по приемлемой цене. На болгарском рынке офисной недвижимости в настоящий момент существует большая проблема, связанная с большим количеством незанятых площадей и с уровнем арендной платы, который находится под давлением. Сочетание этих факторов приводит к большим трудностям при определении реальной цены конкретного объекта недвижимости, так как очень трудно спрогнозировать какие денежные потоки он будет генерировать в будущем.

Это зависит от денежных потоков, которые здание генерирует с течением времени. Например, если в данный момент можно арендовать площадь в определенном здании за 15 евро/кв.м, но его рыночная цена составляет 11 евро/кв.м, не будет логичным финансировать покупку этого имущества, учитывая доходность от платы за аренду из расчета 15 евро за кв.м. Даже если арендная плата высокая, нет гарантий, что она останется такой – получается трудная математика.

В целом, однако, для хорошо продуманного и выполненного офисного проекта, отданного классным арендаторам, доходность составляет около 9-9.5%. Но и к этим прогнозам необходимо относиться осторожно, так как не совсем ясно как будет меняться цена финансирования. К примеру, 60-65% используемого нами капитала обычно является ссудным, а неизвестно как будет меняться его стоимость в будущем. Банки испытывают затруднения, и это уже привело к подорожанию кредитных ресурсов, а вместе с тем и к ужесточению режима кредитования.

Нам интересны почти все виды коммерческой недвижимости: торговые, офисные, индустриальные здания, также жилые проекты. В наши планы не входит покупка земли, в том числе - сельскохозяйственного назначения, а также покупка отелей. Что касается индустриальной недвижимости, проблема состоит в том, что объекты, которые предлагает рынок, слишком маленькие, а, с нашей точки зрения, не выгодно покупать недвижимость стоимостью ниже 20-30 млн. евро.

Другая задача, которая стоит перед нами на данный момент, это - найти хорошую компанию по управлению недвижимостью, так как мы не можем заниматься этим, находясь в Лондоне. Это важная задача, ведь недвижимость в Болгарии нельзя купить, а потом забросить. Необходимо стремиться к тому, чтобы сохранить хорошее состояние здания и чтобы арендаторы были довольны, а этого можно достичь только при условии качественного управления.

Это очень хороший торговый центр, до нас им управлял опытный инвестор - GE Real Estate. На данный момент все хорошо, но это не значит, что мы не будем ничего менять - например, изменится микс арендаторов. Это неизбежно, так как меняется сам рынок. Лет пять назад, когда открылись первые торговые центры, рынок аренды был не очень насыщен. Теперь в торговые центры входят такие большие ритейлеры, как H&M, Zara и др. Не знаю, как именно будет выглядеть микс в торговом центре через пять лет, но он точно будет другим.

Сказываются и внешние факторы, например, электронная торговля. В Западной Европе она уже набирает обороты. Взять, к примеру, книжную торговлю. У меня самого есть Kindle и я покупаю электронные книги - это дешевле и удобнее, в то же время, что касается музыки, я несколько старомодный и покупаю диски. Моя дочь, однако, уже покупает музыку в интернете. Это показывает, насколько динамичен рынок - некоторые виды бизнеса появляются, другие исчезают и поэтому микс арендаторов в торговых центрах периодически обновляется.

Торговые центры сохранят свое место на рынке, потому что книгу или музыку можешь купить в интернете, но если захочется купить платье - идешь в магазин, примеряешь. К тому же, для многих людей шопинг является также эмоциональным переживанием, видом социализации, поэтому они просто будет продолжать делать покупки в торговых центрах - ведь там они могут попить кофе, сходить в кино, встретиться с друзьями... В общем, торговые центры создают коммуникативную среду.

Основная причина купить Mall of Sofia - его месторасположение: рядом с ним работает много людей, недалеко находятся жилые районы, подъезд и подходы к нему очень удобны... В настоящий момент торговый центр является модным местом для совершения покупок и я считаю, что он останется таковым. На мой взгляд, недолго задержатся на софийском рынке дорогие бренды. Доходы у людей низкие и они не могут себе их позволить.

На подобном рынке намного лучше развиваются недорогие бренды вроде Zara и H&M. Я лично ожидаю, что этот торговый центр будет продолжать развиваться как место, куда люди будут с удовольствием приходить за покупками, или чтобы сходить в кино, попить кофе... Тем более, что на данный момент, с точки зрения месторасположения, прямых конкурентов у нас по-прежнему нет. Готовится много проектов, но не все они будут реализованы.

В первую очередь хотелось бы уточнить, что фонд, в котором я работаю, - это только один из всех фондов, работающих под эгидой Еuropa Capital. Наш инвестиционный горизонт - где-то 3-4 года - период, в который мы держим доходные активы и управляем ими. Не знаю насколько мы правы, но мы ожидаем, что через 3-4 года появится интерес со стороны долгосрочных инвесторов к хорошим имущественным активам в Болгарии и особенно в Софии.

Нет, нет определенного бюджета для конкретных стран.

Я не могу ответить.

Честно говоря, не могу ответить. Причина в том, что я не вижу, чтобы кто-то в еврозоне нашел решение проблемы выхода из долгового кризиса. Самая большая проблема в том, что отдельные страны, как Греция к примеру, долгое время жили роскошной жизнью, а на самом деле они были не в состоянии себе это позволить. Но проблема не только в них.

Всущности, кризис в Греции является наиболее острым проявлением кризиса, охватившего всю Европу. В настоящий момент в еврозоне существует серьезная проблема, связанная с финансовым обеспечением социальной и пенсионной систем, а также системы здравоохранения. В этой ситуации большие риски на рынке недвижимости связаны с будущим европейской валюты и стоимостью финансирования. Например, болгарский лев привязан к евро, и в евро начисляются процентные ставки по кредитам, арендная плата...

С другой стороны, банки уже потеряли средства в связи со списанием долга Греции, а определенные трудности намечаются и в Испании, и в Италии. Как следствие, уже заметны сигналы некоторых банков о том, что они ограничат кредитование только для самых развитых рынков недвижимости - таких, как рынки Германии и Польши. Остальные банки последуют политике ограничений, и для более рисковых рынков, каким является и болгарский в настоящий момент, ресурса просто-напросто не будет.

Кроме этого, в целом для Болгарии ключевое значение имеет развитие германской экономики. Масштабы болгарской экономики небольшие, она ориентирована на экспорт, а Германия является одним из ее крупнейших торговых партнеров. Если в Германии все будет хорошо, состояние болгарской экономики тоже будет хорошим. Но это не в вашей власти.

Вы не можете повлиять на развитие германской экономики, но можете принять меры для большей прозрачности рынка, для борьбы с коррупцией, для улучшения инфраструктуры, повышения уровня образования... Все это привлекает инвестиции.

Мы опросили студентов подготовительных языковых курсов при Техническом университете в Брно, и 85% из них осознанно отдали предпочтение Чехии, потому что это «бюджетная» страна с родственной славянской культурой. Более того, русская диаспора в Европе год от году прирастает, и сегодня уже многие российские студенты сетуют, напротив, на засилие соотечественников в чешских вузах.

«Для того, чтобы скорее влиться в местное сообщество, я рекомендую русским студентам поступать в вузы маленьких провинциальных городков, в самую глубь языковой среды», - говорит Наталья Сидоркина, судебный переводчик-эмигрант (Брно, Чехия). Действительно, близость культур может вскружить голову, но не забывайте, что вы в гостях, и учите, учите чешский!

Для того, чтобы вас зачислили в чешский университет с правом бесплатного обучения и признанным в ЕС дипломом, нужен сертификат о знании местного языка. В рамках европейской классификации это уровень B2, что-то вроде Intermediate в английском. За год обучения на подготовительном отделении вуза вы, как правило, набираете необходимый объём лексики, и этого оказывается достаточно, либо можно сдать на сертификат UJOP (чешский аналог официальных мировых тестов английского TOEFL, IELTS).

Однако случается, что поступают и напрямик, из России, минуя языковой год, причём сразу в государственный вуз. Так, Наталья Уткина, студентка изобразительного факультета одного из университетов Брно, поступила в университет без языкового сертификата. На вопрос, как так получилось, отвечает: «А у меня сертификат просто ни на каком этапе не требовали, зато сейчас навалилось всё сразу: и лекции, и практические занятия, и чешский язык.. и просто сложно разобраться, что к чему».

Поэтому ответ один: больше практики! Уже находясь в Чехии, нужно попросту больше общаться с соседями или торговыми консультантами и всегда носить с собой чешско-русский словарь-разговорник. «Иначе первое время вы просто теряетесь! Чешский не такой уж лёгкий язык, на английском и то оказывается проще общаться!» - подтверждает Дарья, студентка университета Брно.

И да, и нет. С одной стороны, около десятка стран Европы на сегодняшний день предлагают бесплатное или условно-бесплатное образование, и Чехия не относится к числу самых лояльных из них. Так, например, в Австрии и Греции абитуриентов зачисляют лишь на основании заявления и правильно подготовленных документов о предыдущем образовании, и уже в статусе студента те учат язык и параллельно могут ходить на лекции. В Германии для зачисления нужен языковой сертификат, но нет вступительных экзаменов. В Чехии многие вузы требуют предоставить языковой сертификат и пройти вступительные тесты, но в большинстве достаточно сдать экзамен по чешскому языку. И хотя тесты, как выясняется, вполне можно осилить, многие ищут лазейки, и лазейки вполне оправданные.

Так, если у абитуриента за плечами уже есть одно высшее образование, можно признать его на местном уровне и поступить в магистратуру по той же или смежной специальности без экзаменов, просто предоставив портфолио и прошение о зачислении без вступительных испытаний на имя декана, - делится впечатлениями пражский студент Илья Рудомилов. Кроме того, в Чехии существует ряд специальностей - таких, как, например, органическая химия, ядерная физика, математика, робототехника и экология - в общем, преимущественно технических, - на которые зачисляют без экзаменов. Самое сложное потом, говорят второкурсники, - удержаться в университете, особенно если до сих пор интегралы и полинуклиотиды были не самой сильной вашей стороной.

«Первое время из продуктового магазина приходишь с кучей пакетов, потому что у нас в Москве цены на мясо, молоко, фрукты выше в 2-3 раза, чем здесь! - комментирует Полина Корытова, абитуриентка-программист. - А вот сыр в Чехии, как мне показалось, дороже!»

Но, если московское впечатление и можно посчитать предвзятым, то мнение студентов с севера России и с Урала только подтверждает общий вывод: в Чехии жить дешевле, чем в России, а учиться в вузе и подавно! «Еду и одежду покупать здесь гораздо выгоднее, - говорят студенты из Челябинска, - и в кафе чек на троих у нас был всего 600 крон, это в несколько раз меньше, чем дома, хотя мы ели огромные жареные стейки и пили отменное чешское пиво».

Ходят упорные слухи, что скоро обучение в Чехии сделают платным, и лишь те счастливчики, которые успеют «на уходящий поезд» бесплатного высшего образования, будут доучиваться безвозмездно. Речь идёт о разовом платеже максимум в тысячу долларов, который могут ввести для первокурсников-2013 при поступлении на программы обучения на чешском языке.

В то же самое время, чешское государство ежегодно выделяет из бюджета на финансирование каждого студента высокой школы по 40-50 тыс. крон, то есть в 5 крат больше, что благотворно сказывается на материально-технической базе вузов, большом количестве стипендий, грантов и т.д. Поэтому Чехия остаётся не только доброй, но и щедрой архитектурной сказкой.

«Мы сопоставили стоимость обучения на магистратуре в Казахстане и Чехии и сделали однозначный выбор в пользу Европы, - говорят Дмитрий и Артём, бакалавры архитектуры из Астаны. - Обратите внимание, даже в уличных строениях проявляется особый дух Чехии: соседние дома всегда имеют общую несущую стену, и это уже другая культура - культура единения и приятия».

Официально такая возможность у иностранных студентов в Чехии есть. Для этого на сайте jobs.cz/brigady (в разделе «Бригады») можно искать вакансии неквалифицированного труда с ежедневным расчётом наличными. Работа нянечкой, в фаст-фуде или промоутером с заработной платой до 5 долларов в час позволит не только покрывать расходы на общежитие и питание, но и пополнит словарный запас студента гораздо успешней, чем абстрактная зубрёжка. Да и особое разрешение для неквалифицированного труда не нужно брать, как ответили в Центре занятости города Брно. Оно пригодится чуть позже, когда студент уже выучит язык, освоится и будет готов практиковаться по своей специальности - тогда за счёт оформления рабочей визы можно будет также сократить срок проживания на чешской земле, необходимый для получения ПМЖ (если стоит такая задача).

Другими словами, самое сложное в учёбе в Чехии - это сделать первый шаг, принять решение, остальное - дело техники.

Совершенно не согласна. Занятия по скайпу требуют еще большей концентрации внимания и от меня и от преподавателя. Отвлекаться просто нет времени. Преподаватель объясняет материал, постоянно задает вопросы участникам группы, проверяет домашнюю работу, отвечает на вопросы. На наших занятиях очень дружная и непринужденная атмосфера, наш преподаватель эмоционален и любит пошутить или даже иногда «подколоть». Оказывается, все это вовсе не теряется при занятиях онлайн.

На занятии мы выполняем различные упражнения, разыгрываем диалоги, если что-то непонятно, можно тут же спросить и получить ответ. Происходит живое общение, порой куда более насыщенное, чем было бы в классе, так как все участники группы раскрепощаются, не боятся говорить, спросить, прокомментировать. Очень важно то, что ты всегда можешь связаться и с преподавателем, и с другими учениками по скайпу, если возникают вопросы в ходе выполнения домашнего задания. Такая возможность на обычных курсах практически отсутствует.

Вначале я тоже так думала и даже не могла себе представить, как проходит занятие. Однако перед первым уроком преподаватель выслал нам весь материал на целый блок и прокомментировал, что и где. Нам выслали учебник, рабочую тетрадь и аудио записи, которые мы используем во время занятия. Копии я распечатываю, кто-то открывает их прямо на экране. Преподаватель говорит нам, где и какую страницу мы открываем, называет номер упражнения, и мы начинаем работать. Все новые слова и выражения мы видим в чате, это то же самое, что доска. Объяснение нового материала проходит в виде презентации, которую всегда можно сохранить и просмотреть еще раз, что тоже очень удобно.

Ага, я тоже так думал сначала. Тем более записывался на курс, чтобы начать говорить, думал, вдруг качество связи не очень… Но все оказалось хорошо: и качество связи, и техническая подготовка преподавателя, который даже тем, кто не знал, как работать в скайпе, быстро и четко все объяснил. Группы на таких курсах небольшие, всего 5-6 человек, и на качестве связи это вовсе не отражается. У меня обычное интернет-соединение, как у многих сейчас. А по поводу технических неполадок…То же самое может случиться и на обычных курсах – отключили свет, заболел преподаватель, опаздывают слушатели. Наши уроки в сети всегда начинались вовремя и никакой отмены занятий не было.

Мы сталкиваемся с вопросом «А как Вы гарантируете нам качество обучения и то, что занятия, которые мы оплатили, будут проведены и будут эффективны?». Скажу честно: мы заинтересованы в том, чтобы слушатель, который пришел к нам, был доволен обучением, так как это значит, что он будет продолжать обучение в дальнейшем и, возможно, даже порекомендует нас своим знакомым. Поэтому мы постоянно разрабатываем новые программы обучения, на наших курсах работают только профессиональные преподаватели, имеющие опыт учебы и работы в Германии и прошедшие специальную подготовку, мы проводим курсы повышения квалификации преподавателей, которые работают с нами.

О том, что мы работаем на результат и наши слушатели благодарны нам за помощь в изучении языка, свидетельствуют их положительные, порой очень эмоциональные отзывы о наших курсах и их достижения (сдача международных экзаменов по немецкому языку с высоким баллом, устройство на престижную работу, где требуется знание немецкого языка, получение стипендии или места практики).